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7월부터 달라지는 대출 규제, 핵심은 ‘한도 축소’
2025년 7월부터 새롭게 시행되는 대출 규제는 금융 소비자들에게 적잖은 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
정부는 실수요 보호와 부동산 시장 과열 방지를 위해 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고, DSR(총부채원리금상환비율) 기준도 대폭 강화했습니다.
이로 인해 수도권에 내 집 마련을 준비하던 실수요자부터, 다주택자, 갭투자자까지 모두 영향을 받을 것으로 보입니다.
또한 전 금융권으로 확대된 스트레스 DSR은 기존보다 대출 가능 금액을 줄이는 직접적인 요소가 됩니다.
실제로 서울 기준 연봉 1억 원인 직장인의 대출 가능액이 기존 6.7억 원에서 약 5.8억 원으로 감소하게 되며, 그만큼 자금 운용에 제약이 생기게 됩니다.
DSR 스트레스 금리 도입, 대출 가능 금액 얼마나 줄까?
‘스트레스 DSR’이란, 향후 금리가 상승할 것을 가정하여 기존 금리에 1.5% p를 더한 금리로 상환 능력을 계산하는 방식입니다.
수도권은 1.5% 가산, 지방은 0.75%가 가산되어 계산됩니다.
예시) 연봉 1억 직장인이 4% 고정금리 주담대를 받을 경우
→ 스트레스 DSR 기준으로 5.5% 금리 적용 → 대출 가능 금액 약 12% 감소
결국 같은 소득과 조건이더라도, 규제가 적용되는 7월 이후에는 대출을 적게 받을 수밖에 없습니다.
또한 일부 금융사는 이미 고정금리 상품만 취급하거나, 혼합형 대출의 한도를 낮추는 등 자체 조정에 들어갔습니다.
갭투자·다주택자 타격, 실수요자도 안전지대는 아니다
이번 규제는 투기 수요를 억제하려는 목적이 분명하지만, 실수요자 역시 규제의 영향을 피해 가기 어렵습니다.
수도권이나 인기 지역은 집값이 높아 6억 원 한도로는 충분한 자금 확보가 어려운 경우가 많습니다.
또한 주담대를 받은 후에는 6개월 내 전입 의무가 생기며, 이를 지키지 않으면 대출이 회수되거나 불이익이 발생할 수 있습니다.
전세를 활용한 갭투자 방식은 거의 막혔다고 봐야 하며, 실거주 목적 외에는 접근이 매우 제한적입니다.
● 갭투자자는 아예 진입이 어려워지고,
● 실수요자도 6억 이상 대출이 필요한 경우 전략적 대응이 필요합니다.
이러한 규제는 일시적으로는 부동산 거래를 줄이고 대출 수요를 억제하는 효과가 있지만, 중장기적으로는 다시 완화될 가능성도 있습니다. 정책 변화에 따라 유연한 대응이 필요합니다.
전세대출과 신용대출, 이번 규제에 어떻게 달라지나?
7월부터 시작된 금융당국의 대출 규제는 주택담보대출뿐 아니라 전세대출과 신용대출까지도 포괄적으로 적용됩니다.
특히 다중채무자나 고소득·고 DSR 차주에게 영향을 미치는 구조라, 전세보증금 마련이나 생활자금 확보를 위해 대출을 계획했던 분들께 주의가 요구됩니다.
먼저 전세대출은 기존처럼 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함되지 않지만, 고액 신용대출을 함께 보유한 경우엔 사실상 전세대출 추가 승인에 제한이 생깁니다.
즉, 전세대출과 신용대출을 동시에 갖고 있는 차주는 전체 부채가 DSR 기준 70%를 넘지 않도록 맞춰야 하며, 그렇지 않으면 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
한편 신용대출은 이번 규제의 직접적인 타깃입니다. 금융기관들은 고액 신용대출(1억 원 이상)에 대해 DSR 70%를 초과하지 않도록 강력히 제한하고 있으며, 이미 주택담보대출이나 전세자금대출을 보유한 차주는 추가 신용대출이 사실상 어려워질 수 있습니다.
● 주의사항 : 대출 잔액이 많고 소득이 일정 수준 이상인 경우, 신용대출 1건을 더 받는 것만으로도 전체 DSR이 초과되어 모든 신규 대출이 차단될 수 있습니다.
반드시 본인의 현재 부채 상태와 소득을 기준으로 DSR 사전 계산을 해보시길 권장합니다.
이처럼 전세대출과 신용대출 모두가 직접적이진 않아도 *DSR의 틀 안에서 간접적으로 영향을 받는 구조*로 바뀌고 있습니다. 실수요자든 투자 목적이든, 7월 이후 대출 계획이 있다면 은행 상담 전 반드시 현재 DSR 현황을 점검해 보시길 바랍니다.
