1️⃣ DSR이란 무엇인가?
2️⃣ 은행이 계산하는 실제 공식
3️⃣ 스트레스 DSR의 개념과 적용 지역
4️⃣ 세부 계산 방식 — 항목별 반영 비율
5️⃣ 예외적용과 완화조건
6️⃣ 실제 사례로 보는 DSR 계산 구조
7️⃣ 대출한도를 높이는 전략
8️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언
1️⃣ DSR이란 무엇인가?
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 차주의 ‘상환능력’을 수치로 표현한 지표입니다. 즉, 연간 소득 중에서 대출 상환(원리금)에 쓰이는 비율을 뜻합니다. 은행은 이 수치를 통해 “이 사람이 감당 가능한 수준까지만 빌려주자”는 원칙으로 심사합니다.
과거에는 DTI가 기준이었지만, DTI는 주택담보대출만 계산하고 신용대출·마이너스통장·카드론 등은 제외되었습니다. 반면 DSR은 모든 금융기관의 모든 부채를 포함하기 때문에 ‘실질적인 상환능력 평가 기준’으로 자리 잡았습니다.
예를 들어 월소득이 500만 원인 차주가 신용대출 1건(월 70만 원), 자동차할부(월 30만 원), 주택담보대출(월 100만 원)을 보유하고 있다면 총 200만 원을 상환 중이므로 DSR은 40%입니다. 이 경우, 추가 대출은 사실상 불가능합니다.
2️⃣ 은행이 계산하는 실제 공식
DSR(%) = (연간 원리금 상환액 ÷ 연간소득) × 100
즉, 연소득 6,000만 원인 차주가 모든 대출의 연간 원리금 합계가 2,400만 원이라면 DSR은 40%입니다. 이 수치가 바로 ‘대출가능 한계선’입니다.
은행은 단순 합계가 아닌 대출 종류별 상환 가정기간을 두고 계산합니다.
- 🏦 주택담보대출 → 실제 약정기간(30년 기준)
- 💳 신용대출 → 원리금균등상환 10년 기준으로 환산
- 💰 마이너스통장 → 한도 전체를 10년 분할 상환으로 계산
- 🚗 자동차할부·리스 → 계약상 월 납입금 그대로 반영
- 🏠 전세자금대출 → 일부 은행은 원금 50%, 이자 100% 반영
이렇게 항목별 상환액을 합산하고, 연소득 대비 비율을 계산해 대출 가능 한도를 도출합니다. 즉, DSR은 단순한 공식이 아니라 ‘은행의 부채 리스크 모델’이라고 이해하는 것이 정확합니다.
3️⃣ 스트레스 DSR의 개념과 적용 지역
스트레스 DSR(Stress DSR)은 금리가 오를 상황을 미리 가정해 계산하는 방식입니다. 즉, 실제 금리가 4%라도 심사 단계에서는 5.5~6% 금리로 계산해 “향후 금리 상승 시에도 상환 가능한가?”를 점검합니다.
2025년 현재 스트레스 DSR은 수도권 대부분 지역에 적용되고 있으며, 특히 투기과열지구·조정대상지역에서 강화되어 있습니다.
- 적용지역: 서울, 경기 주요도시(과천·광명·성남 등), 세종
- 적용대상: 1억 초과 대출 또는 주담대 신규 실행자
- 가산금리: 기준금리 + 1.5~2.0% (은행별 상이)
예를 들어 실제 금리가 4.3%인데, 스트레스 금리 6%로 계산한다면 동일한 소득 기준에서도 DSR이 높게 계산되어 결과적으로 대출 한도가 약 10~20% 줄어듭니다. 이 제도는 차주의 상환 리스크를 미리 차단하기 위한 ‘예방적 규제’입니다.
4️⃣ 세부 계산 방식 — 항목별 반영 비율
은행 내부에서는 DSR을 단순 계산이 아닌 ‘리스크 가중방식’으로 관리합니다. 예를 들어 같은 금액의 신용대출이라도, 상환방식이나 금리 변동성에 따라 DSR 반영률이 다릅니다.
| 대출유형 | 기준상환기간 | DSR 반영비율 |
| 주택담보대출 | 30년 | 100% |
| 신용대출 | 10년 | 100% |
| 마이너스통장 | 10년(한도 기준) | 120% |
| 카드론/리스 | 실제 상환기간 | 100% |
| 전세자금대출 | 2년 | 50~80% |
즉, 마이너스통장은 실제 사용액이 1,000만 원이라도 ‘한도 전체(3,000만 원)’를 반영하기 때문에 DSR에 훨씬 불리하게 작용합니다.
5️⃣ 예외적용과 완화조건
모든 사람에게 DSR 40%가 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 정부와 금융당국은 차주 특성에 따라 다음과 같은 완화 규정을 두고 있습니다.
- ✅ 생애최초 주택구입자 — DSR 최대 60%까지 완화 가능
- ✅ 서민·실수요자(부부합산 1억 이하) — 50~60% 수준 허용
- ✅ 정책모기지(보금자리론, 특례보금자리론) — DSR 미적용
- ✅ 전세자금대출·생활안정대출 — 일부 제외
은행 내부적으로는 직업군·근속연수·신용등급에 따라 DSR을 45~50%까지 인정하는 사례도 많습니다. 특히 공무원·의료직·대기업 근로자 등은 ‘소득 지속성’이 높다고 판단되어 추가 한도 인정이 가능합니다.
6️⃣ 실제 사례로 보는 DSR 계산 구조
📍 사례 1: 근로소득자 A씨
연소득 6,000만 원, 기존 신용대출 3천만 원(10년), 주담대 신규 신청.
→ 연간 상환액 약 720만 원(신용대출) + 신규 대출 원리금 1,680만 원 = 총 2,400만 원.
→ DSR = 2,400 ÷ 6,000 × 100 = 40%. 이 경우 최대 한도는 약 3억 7천만 원.
📍 사례 2: 프리랜서 B씨
연소득 4,000만 원, 마통 3천만 원, 카드론 500만 원.
→ 마통 한도 전체(3천만 원) × 10년 환산 → 연 원리금 약 360만 원, 카드론 연 60만 원.
→ 총 원리금 420만 원 / 4,000만 원 = DSR 42%. 즉, 실제보다 한도는 15~20% 감소.
📍 사례 3: 생애최초 구입자 C씨
부부합산 소득 8천만 원, 정책모기지 이용.
→ 보금자리론은 DSR 미적용. 소득의 70~80% 수준까지 대출 가능, 한도 약 5억 원.
7️⃣ 대출한도를 높이는 전략
① 기존 부채를 구조조정하라. 신용·카드론을 줄이면 주담대 한도는 크게 늘어납니다.
② 상환기간을 늘려라. 30년 → 40년 상환은 월 부담을 낮춰 DSR 완화에 직접적입니다.
③ 소득증빙을 강화하라. 근로소득자는 원천징수, 프리랜서는 부가세 신고서·통장입금 증빙을 활용하세요.
④ 배우자 합산 전략을 활용하라. 세대 단위 DSR 계산이므로, 배우자 소득을 합산하면 한도 상승.
⑤ 금리인하요구권과 대환전략을 병행하라. 금리인하 시 DSR이 낮아지고, 대환으로 상환액이 줄면 새 대출 여력이 생깁니다.
8️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언
✔ DSR은 소득 대비 연간 원리금 상환 비율로, 일반 기준은 40%.
✔ 신용·마통·카드론까지 모두 포함한 ‘총부채 기준’이다.
✔ 스트레스 DSR은 금리 상승을 반영해 심사 시 한도를 보수적으로 계산한다.
✔ 생애최초·정책모기지 등은 예외 또는 완화 대상.
✔ 부채조정·소득증빙·상환기간 연장이 DSR 관리의 핵심이다.
이 다섯 단계를 순차적으로 실행하면 실제 대출한도는 15~25%까지 개선됩니다. 은행은 숫자보다 ‘패턴’을 봅니다 — 꾸준한 상환, 일정한 소득 흐름, 그리고 신용의 안정성이 곧 당신의 대출 여력입니다.
