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2025 아파트 분양대출 완정정복 ⑯ 총부채상환능력, DSR 대출심사 완전해부 📘 목차1️⃣ DSR이란 무엇인가?2️⃣ DSR 규제의 진화 — 2025년 변화 포인트3️⃣ DSR 계산 구조와 실제 예시4️⃣ 은행의 대출심사 프로세스와 내부평가 기준5️⃣ 프리랜서·자영업자 DSR 적용 사례6️⃣ DSR을 낮추는 실질적 전략7️⃣ 핵심 정리 및 전문가 코멘트1️⃣ DSR이란 무엇인가?DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인이 보유한 모든 대출의 연간 상환금액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 즉, “한 해 버는 돈 중 얼마를 빚 갚는 데 쓰고 있는가”를 측정하는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 상환부담이 크다는 뜻이며, 은행은 이를 근거로 대출 가능 여부와 한도를 판단합니다.공식: (연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100 예를 들어 연소득이 5,0.. 2025. 11. 8.
2025 아파트 분양대출 완정정복 ⑮ 소득대비 부채비율(BTI)과 대출 승인 영향 📘 목차1️⃣ BTI란 무엇인가?2️⃣ DSR과의 차이점, 무엇이 다른가?3️⃣ 은행이 BTI를 중요하게 보는 이유4️⃣ 부채비율이 대출한도에 미치는 실제 영향5️⃣ BTI가 금리결정에 작용하는 방식6️⃣ BTI를 낮추는 실질적 방법7️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언1️⃣ BTI란 무엇인가?BTI(Borrower’s Total Income Ratio, 소득대비 부채비율)는 개인의 연소득 대비 부채총액을 백분율로 계산한 지표입니다. 쉽게 말해 “내 연소득에 비해 빚이 얼마나 많은가”를 보여주는 수치죠. 이 비율이 높을수록 부채상환 리스크가 크다고 평가됩니다.예를 들어 연소득이 5,000만 원이고, 모든 금융권 대출 잔액이 2억 원이라면 BTI는 400%(2억 ÷ 5,000만 × 100)입니다. 즉, 본인의.. 2025. 11. 8.
2025 아파트 분양대출 완정정복 ⑭ 프리랜서·자영업자 대출 기준, 소득인정과 한도 계산 📘 목차1️⃣ 프리랜서·자영업자 대출의 기본 구조2️⃣ 소득인정 방식 — 국세청 기준의 핵심3️⃣ 인정소득 증빙서류와 실제 반영비율4️⃣ DSR 계산 시 사업소득 반영 방식5️⃣ 대출한도 산출 공식과 실제 예시6️⃣ 승인 잘 받는 프리랜서의 공통점7️⃣ 정리 및 전문가 조언1️⃣ 프리랜서·자영업자 대출의 기본 구조프리랜서와 자영업자는 근로소득자가 아니기 때문에 ‘소득인정’이 핵심입니다. 은행은 단순히 매출만 보는 것이 아니라, 순이익(실제 남는 돈)을 기준으로 대출 가능액을 계산합니다. 즉, 세전 매출이 아무리 높아도 지출이 많으면 인정소득이 적게 잡히게 됩니다.2025년 현재, 모든 금융기관은 ‘DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제 하에 심사를 진행합니다. 따라서 프리랜서의 경우, 국세청 신고소득 × .. 2025. 11. 7.
2025 아파트 분양대출 완전정복 ⑬ 신용점수에 따른 대출 가능 금리 차이 (KCB vs NICE 비교) 📘 목차1️⃣ 신용점수란 무엇인가?2️⃣ KCB와 NICE 신용평가의 구조 차이3️⃣ 점수 구간별 금리 차이 실제 예시4️⃣ 대출심사에서 은행이 보는 핵심 항목5️⃣ 신용점수 회복 및 관리 전략6️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언7️⃣ KCB vs NICE, 세부 평가 항목 비교8️⃣ 신용점수 하락의 주요 원인 TOP 59️⃣ 실제 사례로 보는 신용점수 복원🔟 은행 심사자가 말하는 실전 팁1️⃣ 신용점수란 무엇인가?신용점수는 금융기관이 개인의 상환능력과 신뢰도를 수치화한 지표입니다. 과거에는 ‘등급제(1~10등급)’로 평가했지만, 2021년 이후에는 점수제(1~1,000점)로 전환되었습니다. 점수가 높을수록 신용도가 높고, 금리도 낮게 적용됩니다.예를 들어, 과거 1등급은 900점 이상, 4등급은 700.. 2025. 11. 7.
2025 아파트 분양대출 완전정복 ⑫ DSR 계산의 진짜 구조 (은행이 보는 숨은 공식) 📘 목차1️⃣ DSR이란 무엇인가?2️⃣ 은행이 계산하는 실제 공식3️⃣ 스트레스 DSR의 개념과 적용 지역4️⃣ 세부 계산 방식 — 항목별 반영 비율5️⃣ 예외적용과 완화조건6️⃣ 실제 사례로 보는 DSR 계산 구조7️⃣ 대출한도를 높이는 전략8️⃣ 핵심 요약 및 전문가 조언1️⃣ DSR이란 무엇인가?DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 차주의 ‘상환능력’을 수치로 표현한 지표입니다. 즉, 연간 소득 중에서 대출 상환(원리금)에 쓰이는 비율을 뜻합니다. 은행은 이 수치를 통해 “이 사람이 감당 가능한 수준까지만 빌려주자”는 원칙으로 심사합니다.과거에는 DTI가 기준이었지만, DTI는 주택담보대출만 계산하고 신용대출·마이너스통장·카드론 등은 제외되었습니다. 반면 DSR은 모.. 2025. 11. 6.
2025 아파트 분양대출 완전정복 ⑪ 프리랜서·사업소득자 소득인정 및 대출 가능 기준 📘 목차1️⃣ 프리랜서·사업소득자의 소득인정이란?2️⃣ 은행이 소득을 확인하는 기준3️⃣ 인정소득 계산 방식과 적용 비율4️⃣ 필수 서류와 실무상 유의점5️⃣ 실제 심사 사례로 보는 구조6️⃣ 승인률을 높이는 전략7️⃣ 핵심 요약 및 마무리 조언1️⃣ 프리랜서·사업소득자의 소득인정이란?프리랜서나 자영업자의 대출 심사는 근로소득자와 전혀 다릅니다. 은행은 급여명세서 대신, **국세청에 신고된 종합소득세 자료(소득금액증명원)** 을 기준으로 소득을 인정합니다. 즉, ‘얼마를 벌었는가’보다 ‘얼마를 신고했는가’가 대출 가능액을 결정하는 핵심 요인입니다. 이 때문에 신고소득이 낮으면 실제로 돈을 잘 벌어도 한도가 적게 나오는 경우가 많습니다.은행은 이런 차이를 보완하기 위해 **“인정소득(추정소득)” 제도**.. 2025. 11. 6.
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