1️⃣ 모집공고일이란 무엇인가?
2️⃣ 6.27 부동산대책의 핵심 변화
3️⃣ 6.27 이전과 이후의 대출 규정 차이
4️⃣ 실제 사례로 보는 영향
5️⃣ 청약 전 반드시 확인해야 할 포인트
1️⃣ 모집공고일이란 무엇인가?
청약 관련 문서를 보다 보면 “모집공고일 기준”이라는 문구가 자주 등장합니다. 이 날짜는 단순히 공고문이 올라간 날이 아니라, 청약 제도 적용의 기준점을 의미합니다. 즉, 부동산 정책이 변경되더라도 “언제 공고된 단지인가”에 따라 적용되는 규정이 달라지는 것입니다.
모집공고일은 해당 분양단지가 어떤 제도 하에서 승인받았는가를 판정하는 기준이 됩니다. 예를 들어 LTV, DSR, 전매제한, 특별공급 조건 등 대부분의 금융·청약 제도는 “모집공고일을 기준으로” 판단합니다. 이 때문에 날짜 하나 차이로 **대출 가능액이 수천만 원 달라질 수도** 있죠.
즉, 모집공고일은 청약의 출발점이자 정책 적용의 ‘스냅샷’이라 할 수 있습니다.
2️⃣ 6.27 부동산대책의 핵심 변화
2023년 6월 27일 발표된 ‘6.27 부동산대책’은 LTV·DSR·청약제도 전반을 손본 대형 개편이었습니다. 특히 실수요자 완화와 규제지역 축소가 핵심입니다.
- ✅ 생애최초 LTV 상향: 최대 80%로 확대
- ✅ 투기·조정지역 완화: 일부 지역 규제 해제
- ✅ DSR 예외 인정 범위: 신혼·청년층 중심 완화
- ✅ 청약가점제 일부 조정: 추첨제 물량 확대
문제는, 이 변화들이 “6월 27일 이후 공고된 단지”부터 적용된다는 점이었습니다. 즉, 불과 하루 차이로 동일한 지역이라도 완전히 다른 기준이 적용된다는 것입니다.
예를 들어 6월 26일에 공고된 단지는 옛 기준(LTV 70%, DSR 엄격적용)을 따르고, 6월 28일 공고 단지는 새 기준(LTV 80%, DSR 완화)을 적용받습니다. 이 한 줄의 기준이 ‘모집공고일’의 중요성을 보여주는 대표 사례입니다.
3️⃣ 6.27 이전과 이후의 대출 규정 차이
6.27 이전 공고 단지는 상대적으로 보수적인 대출 기준이 적용됩니다. 아래 표는 간단한 비교 요약입니다.
- 6.27 이전: 투기과열지구 LTV 40%, 조정지역 50%, 비규제지역 70%
- 6.27 이후: 실수요자 생애최초 주택구입자 최대 80% LTV 적용
또한 DSR 측면에서도 차이가 큽니다. 기존에는 주담대, 신용대출 모두 포함한 총 DSR 40%가 일괄 적용되었지만, 6.27 이후에는 일정 조건(청년·신혼·생애최초)에 한해 예외가 인정됩니다. 즉, 연소득 6천만 원인 청년이 기존엔 2억 5천만 원 정도까지만 가능했다면, 이제는 약 3억 원 이상 대출이 가능해졌습니다.
결국 동일한 단지라도 모집공고일이 언제냐에 따라 LTV·DSR·전매제한 등 모든 금융 조건이 달라집니다. 이 때문에 실수요자는 분양공고문에 표기된 ‘공고일자’를 반드시 체크해야 합니다.
4️⃣ 실제 사례로 보는 영향
예를 들어 볼까요? 서울 인근 A아파트는 2023년 6월 25일 모집공고가 나왔고, 바로 옆 단지 B아파트는 6월 29일에 공고되었습니다. 두 단지는 같은 지역, 같은 시공사, 거의 같은 분양가였지만, 대출 한도는 약 8천만 원 차이가 났습니다.
A단지는 옛 기준(조정지역 LTV 50%)이 적용되어 3억 한도가 나왔고, B단지는 새 기준(LTV 70%)이 적용되어 3억 8천만 원까지 가능했습니다. 결국 “이틀 차이”가 실수요자의 대출 여력을 완전히 바꾼 셈입니다.
또 다른 예로, 청년층 특례 DSR 완화는 6.27 이후 공고분부터 적용되어, 같은 연소득 5,000만 원이라도 이전 공고분은 대출 불가였던 케이스가 이후 공고분에서는 승인으로 전환되는 사례가 잇따랐습니다.
따라서 청약 준비 시 “지역 vs 시기” 중 하나만 보지 말고, ‘모집공고일 기준 정책 적용표’를 반드시 함께 확인해야 합니다.
5️⃣ 청약 전 반드시 확인해야 할 포인트
1️⃣ 분양공고문 날짜 – 국토부 청약홈에서 ‘공고일자’를 확인합니다.
2️⃣ LTV·DSR 기준표 – 해당 시점의 금융위원회 보도자료를 참고합니다.
3️⃣ 지역규제 여부 – 조정·투기지역 여부는 매달 달라질 수 있습니다.
4️⃣ 대출 시점 – 중도금, 잔금대출 각각 적용일이 달라 혼동하지 말 것.
5️⃣ 전매제한 규정 – 공고일 이전/이후 단지별로 기간이 다르게 적용됨.
이 다섯 가지만 체크해도 청약 실수를 크게 줄일 수 있습니다. 특히 6.27 대책 이후엔 금융 조건이 완화된 만큼, 공고일 기준을 잘 활용하면 ‘대출한도 극대화’ 전략이 가능합니다.
✔ 모집공고일은 정책 적용의 기준일로, 단 하루 차이도 대출 조건이 달라질 수 있다.
✔ 6.27 이후 생애최초 LTV 80%, DSR 완화 등 실수요자 중심 제도 도입.
✔ 공고일 기준은 LTV·DSR·전매제한 모두에 직접 영향.
✔ 청약 전 반드시 ‘공고일·규제지역·대출기준표’를 함께 확인해야 한다.
